45秒网拍 产权交易中心搭台卖房

福建泉州一个住宅项目的672套房源将全部在产权交易平台上，采取网络动态报价的方式出售。目前，第一批96套房源、第二批50套房源，都已经售出。第三批50套房源目前正在竞价过程中（截止时间为5月14日）。

　　这是国内产权交易市场，第一次采取这种方式进行新房的大批量销售。电子商务与普通住宅之间的不断试探，终于在一套完整程序平台上，一跃而出。

　　网络买房

　　此次销售的，是福建泉州的海城花苑项目，报价过程在金马甲网络产权交易平台进行，这是一个由包括北京产权交易所在内的全国30多个产权交易机构出资成立的基于互联网的产权交易服务平台。

　　其实，在产权交易市场，通过网络竞价来出售房产，并不是一件新鲜事。此前，金马甲网络产权交易平台曾经完成过广州200多套二手房的竞价交易、北京远洋自然新天地34套写字楼的竞价销售。不过，通过这一方式进行大批量的新房销售，这是第一次。

　　华女士就是此次通过网络报价，成功竞得海城花苑的一套房子。对她来说，此次通过网络买房，操作起来是一件很简单的事，她也是目前国内尝试这一方式购买商品住宅的最早的实践者之一。

　　华女士竞得的房子，是第二批推出的房源，即5月3日开始报价、5月7日结束报价的房源。在此之前的第一批房源，是4月26日开始竞价、4月30日结束报价。依此类推，此后每批新房源的推出，都是在每周二推出、周六结束。

　　早在第一批房源推出时，华女士就参与了竞价，只是当时没有成功竞得。“第一批房源的溢价太高，后来就放弃了。”华女士说。

　　要获得报价资格，购房者需要事先将5万元的交易保证金存入泉州市产权交易中心的指定账号，并且在金马甲网站注册免费账号。

　　华女士在存入保证金以后，又前往泉州产权交易中办理相关手续，并激活账号，该账号用于登录金马甲网站并参与该项目的报价。她主要关注低楼层、朝北的房屋，楼层低价格能相对低一些，而该项目北面采光比较好。

　　在金马甲的动态报价系统，每套房屋，竞价时间分为自由报价期和限时报价期，一般前4天是自由报价期，期间可自由报价；到第5天的某个规定时间，则进入限时报价期，限时报价周期为45秒，即在下一个45秒中，没有出现新的报价，则竞价结束，之前的最高报价者，成为房屋的竞得者。

　　根据参与第一批房源报价的经验，华女士认为，一套房屋最终能被谁竞得，主要看限时报价阶段的表现。于是，在第二批房源推出后，她改变了策略，在自由报价期，只旁观不出价，在最后的限时报价时，再出手。

　　所以在参与第二批房源的竞价时，她对中意的房源，一直没有出价，直到限时报价期马上就要来临，才报了一次价。

　　在随后的限时报价期，华女士又加了两次价，每次都是按最低报价幅度50元/平方米，进行加价。最终，华女士以5660元/平方米的价格，成功竞得该房屋，溢价率11%。“我没有觉得特别便宜，也没有觉得特别贵。”华女士说。

　　根据华女士的介绍，在竞得房屋后，需三天之内到泉州产权交易中心缴纳0.7%的交易佣金，同时办理交易确认手续。目前她已经交了佣金，办了确认手续。接下来要做的就是交首付、签订购房合同、申请贷款等事宜。

　　华女士表示，期间并没有开发商的销售人员来协助办理，这些手续都需要购房者自己办理。可以说这是一次货真价实的“自助”购房。

　　不同的模式

　　可以看到，购房者无论是缴纳保证金、还是支付佣金等，都直接与泉州市产权交易中心发生联系。那么，泉州市产权交易中心扮演的是一个什么角色呢？

　　北京金马甲产权网络交易有限公司总裁樊东平表示，金马甲提供的是一个交易方式的平台，而泉州市产权交易中心，则是海城花苑这一房产项目的组织方。

　　据了解，金马甲网络交易联盟中，目前共有联盟成员32家、联盟会员18家，据查询，全部由国内各省市的产权交易中心构成。樊东平表示，目前只有加入金马甲网络交易联盟的成员才能成为组织方，在金马甲平台上发起相关标的物的产权交易活动。而泉州市产权交易中心，是其18家联盟会员之一。

　　此前，SOHO中国的两套商铺在新浪上进行网上拍卖，吸引了多方关注，并且引发了业内对房地产电子商务模式的讨论。

　　樊东平表示，在对房产进行网络竞价销售方面，金马甲与商业网站在本质上相同的，即都是希望用市场来发现价格；但是二者在性质上是不同的，金马甲并不直接与客户（即开发商）发生关联，只是为组织方提供交易方式的平台，组织方作为第三方扮演的是中介机构的角色，而金马甲则属于第四方平台；而商业网站则直接扮演第三方的角色，这就决定了其角色定位是为客户（即开发商）服务。

　　樊东平表示，金马甲作为第四方平台，使得其能够保持更为中立、公正的角色。

　　实际上，金马甲与开发商不存在利益联系。以泉州海城花苑项目为例，金马甲的收益来源，是向泉州产权交易中心收取标的物溢价总额0.5%的费用，与该项目开发商没有任何利益关系。

　　此外，与现在出现的房产网络拍卖相比，金马甲的方式也与其存在显著差别。“网络拍卖，实际上还是传统意义上的一场一场的拍卖会，只是由现实生活中搬到了网络上，这属于互联网竞价的范畴，其实这种方式早在两年前，产权交易市场就已经在使用了；而金马甲动态报价平台，已经不同于拍卖的模式，而是一个电子化大盘的概念，不再是以往离散化的交易，而是集约的方式。报价的时间期限更长，可以随时报价，而且是连续的、没有成交的标的物，可以在下一期再推出，继续交易。所以动态报价，被称为永不落幕的‘拍卖会’。”樊东平说。

　　在金马甲的动态报价中，以泉州海城花苑为例，首批房源是96套，随后两批房源都是50套，都是批量出现。从逻辑上讲，与一两套房源拍卖相比，大量房源同时出售，组织方或者是卖方操纵市场的可能性更小。

　　“我们推出的量大，一般是50套、100套，总盘子上亿元，这样要操纵难度很大。”樊东平说。

　　此外，以SOHO中国4月底拍卖的两套房产为例，其中一套以出价者达到最高限价成交；另外一套以最后拍卖时间到而成交，被称之为“秒杀”，即到一个时点就马上截止，以最后出价者竞得。“采用‘秒杀’的方式，即到一个时点就马上截止，这种方式并不科学，尤其是在大宗商品交易中，很少使用这种方式。从拍卖角度来看，这种方式并不利于发现最终的价格。”樊东平表示。

　　而金马甲的动态报价系统中，并不存在一个最终的截止时间，即进入限时报价期之后，以45秒为一个周期，只有一个周期内没有新的报价，竞价才结束，如果总是有新的报价出现，则报价则会不断地以45秒延续下去，直到没有新的报价为止。

　　5月15日，SOHO中国将再推出16套房产进行网络拍卖。根据SOHO中国委托的天问国际拍卖有限公司表示，此次拍卖依然有截止时间的限制，一种情况是达到最高限价而成交；一种是以截止时间到而成交。“不过，这其中有一个角色的问题。我们更希望是能提供一个政府平台，走国有资产这条线，为政府决策提供服务。”樊东平表示，如果政府能批量导入自己所能控制的房源，采用动态报价系统进行报价，用市场的手段，找到真正的价格指数，这对区域房价的指导以及政府对房价的调控，都将提供重要借鉴。

　　以泉州海城花苑项目为例，第一批96套房源成交均价约6645元/平方米；第二批50套房源均价约6162元/平方米。目前其周边商品房报价约在6500-8000元/平方米。

　　樊东平认为，海城花苑的成功之处在于，这是一个国企的项目，其在定价上是低于市场价的，最后的成交结果，对探讨周边房价，提供了指导作用。

　　而民营企业能够愿意大批量进行这种尝试，目前看来，时机还没有成熟。