沈立群：产权市场达成交易合同能否解除

沈立群 作者系上海市产权交易管理办公室主任

从终止合同的权利义务的效力角度来看，合同解除同样适用于有效成立的产权交易合同

有人向市场监管部门提出咨询：在产权市场通过公开转让方式达成交易并订立的合同能否解除？这确实是一个十分敏感且非常棘手的问题，难以简单地作出回答。

依据《合同法》的规范，从终止合同的权利义务的效力角度来看，合同解除同样适用于有效成立的产权交易合同。

解除合同有两类不同的情形：一是法定解除，即解除的条件由《合同法》第94条作出明确规定，当法定条件具备时，当事人可以解除合同；二是约定解除，即当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。

产权交易合同执行时发生符合法定解除情形的，应当依法处置，即有效成立的产权交易合同，在履行过程中出现当事人一方违约致使合同目的无法实现的法定情形，当事人另一方可以依法采取书面通知的形式主张解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原 状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

产权交易合同经当事人协商一致，也可以采用约定解除的方法来解除合同。约定解除分为约定解除权的解除和协商解除两种形式。约定解除权的解除，是当事人在产权交易合同中约定，在该合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种情形出现后享有解除权，其可以通过行使合同约定的解除权而消灭合同关 系。约定合同解除权的合同，也称为附解除条件的合同，即指已经发生法律效力的合同，当解除合同的条件成就时，该合同失效；否则，合同继续有效。而协商解除，是在合同成立以后，合同履行完毕之前，双方当事人通过协商而同意终止合同关系的解除。

应当强调的是，约定解除权的解除和协商解除具有明显的区别：首先，约定解除权的解除是事先约定的解除，它在合同条款中规定解除合同的条件以及一方享有的解除权；而协商解除是事后约定的解除，是当事人根据已经发生的需要解除的情形而合意决定解除合同。其次，约定解除权并不一定致使解除合同；而协商 解除是当事人协商决定的结果，势必导致合同的解除；再次，约定解除权往往是约定在一方当事人违约情况下、另一方当事人享有解除权，而协商解除并非一定要存在一方违约，只要双方合意一致就可以解除合同。同时，行使约定解除权的解除一般是单方的解除，而协商解除则是双方解除。

当然，无论是约定解除权的解除，还是协商解除，有违约行为或有过错的一方，均应承担相应的责任，并负责赔偿相对人的损失。

至于通过产权市场公开转让，特别是以竞价方式达成的产权交易合同，如果该交易行为因合同解除而终止双方的权利义务关系，不可避免地会带来违约责任确定、赔偿金额认定及给付等一系列问题的处理。合同的终止绝不是合同责任的终止！合同解除并不影响当事人请求损害赔偿的权利，必要时，可以提起司法诉讼 予以救济。此类因一方当事人违约而造成的合同解除，还会影响到产权市场的公信力以及其他竞买人的机会成本，所以，交易平台要严格审核交易合同，有效防范动机不良的“投机者”钻空子，保障交易主体的合法权益，维护产权市场的规范秩序。