“共有产权”上市收益如何分

上海第二批“共有产权”经适房申请受理本月起在本市各区县全面铺开，门槛又低了一点：人均月收入标准从2900元以下放宽到3300元以下，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元，更多的上海百姓将通过“共有产权”模式一圆“住房梦”。

　　沪上多位专家建议指出，作为一项还处于发展初期的创新模式，上海的“共有产权”经适房在实践中，需要结合上海实际情况，不断优化完善，才能迎来更好的明天。

　　【建议1】追踪机制保公平公正

　　社会上曾对这种模式有诸多的担心，如“共有产权”经适房是否供给了最需要解决住房问题的中低收入家庭？“共有产权”模式是否将政府的公共资源“不公平”地配置给了少数人？

　　对此，上海师范大学副教授崔光灿表示，上海“共有产权”经适房模式在准入标准、审核、供应上完全统一，没有对公务员等特殊人群的特殊政策，制度上保证了经济适用住房供应的公平、公开和公正。“这主要是一个制度和操作程序的规范，如何将好制度执行好是对政府管理能力的考验。”

　　“上海可建立一套科学系统，保障"共有产权"住房制度的信息与管理流程。”上海市房地产科学研究院副院长、上海市人大代表徐益超建议，应该从追踪机制上着手，加强对申请购买或者租赁对象的信息收集、跟踪与分析。同时，加强对运营机构的相关管理信息收集、汇总和分析，确保“共有产权”经适房在配给上的公开公平公正。

　　【建议2】动态优化“共有产权”模式

　　截至5月底，上海已累计开工建设经适房约1120余万平方米，到今年底，预计可供应房源约8万套500万平方米。

　　“七三分成”等可浮动的“共有产权”模式在加速推开，让更多家庭受益的过程中，准确的预测机制不可少。徐益超建议，上海可建立一个“共有产权”经适房需求预测程序，加强对保障性“共有产权”住房制度潜在需求的调研、信息收集和汇总分析，特别是对轮候居民进行定期抽样调查，从而建立起一套有效的需求测算程序，便于根据需求对“共有产权”经适房供应进行动态调整。

　　市房地产科学研究院房地产经济研究所常务副所长范冬梅进一步指出，“共有产权”制度处于发展初期，需要及时优化运作模式：“举个例子，5年以后"共有产权"经适房能够上市交易，将迎来第一批退出保障房的人群，如何强化准入对象的退出能力？保障对象获得增值收益后能否顺利进入市场？这就需要制度上及时优化，继续跟进。”

　　【建议3】推进税收、金融等配套改革

　　探索“共有产权”经适房模式，有效的税收、金融等配套支持将使政策“如虎添翼”。

　　据悉，目前的税收、金融制度是基于现有住房产权制度下设立的。“上海要及时推进税收、金融等方面的配套改革，以适应"共有产权"模式发展的需要。”徐益超指出，在共有产权住房制度下，如何确定交易、使用环节的税收，如何进行扶持，如何提供有效的融资支持，是急需解决的问题。

　　范冬梅认为，“共有产权”制度可以通过细分收益分配模式，创新出标准化、可预期、容易被金融市场认可的金融产品，通过收益权的创新吸引社会资金进入住房保障领域，真正使“共有产权”制度成为社会化、长期化、平衡化的住房保障制度。