产权折寿 购房需要提防必要的陷阱

建筑面积不足、使用面积减少、层高缩水……对于这些遭遇，购房者往往会去和开发商争执甚至对簿公堂。然而，与“房屋面积缩水”相比，更为常见的“房产产权期限”问题却被普遍忽略。近日，记者接到投诉，这位消费者称其在岭汇名轩买的一套商品房使用年限只剩下50年……

　　产权期限“隐性”缩水严重

　　据了解，上个月岭汇名轩开盘当日，王女士在了解到房屋的位置、价位之后觉得不错，便花44万元购买了一套，签订了购房协议书并向发展商支付定金2万元。当王女士支付了定金，准备交付首期款时，王女士获悉该房屋只有50年使用权，也就是说开发商在20年前已购买了这片土地。王女士知道后非常气愤，觉得开发商侵犯了她的知情权，买房子之前应该告知其产权年限，王女士要求开发商退房并退还其已交的2万定金。可遭到开发商拒绝。

　　无奈的王女士对记者说：“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，我买的房子只有50年使用期，整整少了20年！”

　　记者就此事采访了岭汇名轩一绕姓负责人，他表示，开发商开发房子是慢慢按计划来执行的，是按照土地使用年限来开发的。当记者问到他们是哪一年拿的地时，该负责人则拒绝回答。一位不愿意透露姓名的同样在岭汇名轩买房的业主告诉记者：由于自己在开发区上班，看到岭汇名轩的房子价位和交通还不错就买了，但没有想到房子产权只有50年，我当时感觉受到了极大的欺骗，更可气的是定金要不回来了。我质问为何买房前不告知相关信息，他们反驳说“你又没问我们，相关手续我们都有，属于正规开发，再说这个现象很常见，不信你去咨询专家。”

　　记者在调查中发现，其实这种情况确实比较普遍，消费者吃哑巴亏的比比皆是。前段时间，王女士也遭遇此事。她在张家边买了一套商业楼，首付只有6.3万元，地段也好，当场就交了认筹金。可最后交首付时一看使用年限只有40年。“早知道就不买了，这样算下来还是吃了亏”。王女士告诉记者，自己去理论时，开发商说这块地皮是属于自己的物业，以后期限到了补缴土地出让金是开发商的事情，称王女士不用担心，补缴土地出让金不会让业主出。

　　购房者对“土地使用权”概念模糊

　　随后记者在采访中发现，大多数购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，在不明不白中成为“冤大头”。记者调查发现，“楼龄缩水”这种现象在中山市场很普遍，缩水5到10年很正常。记者调查发现，诸如“楼龄缩水”的事件并非个例，有的楼龄缩水8到10年开发商就被愤愤不平的业主告到公堂。在网上记者发现，针对楼龄缩水的帖子用词多为“不良开发商”、“黑心开发商”，列举出缩水的年限，然后就提醒网友不要再购买此楼。跟帖的人多半回应，自己或者身边朋友都有发生类似事情，如果属于开发商正常开发时间，不要太离谱，还是选择接受。但如果缩水十几年，那肯定不接受。

　　就此现象，业内人士分析，购房者一般认为该房屋是新的，即具有70年的使用年限。而开发商或者其委托的销售代理人，是明知其所售商品房权利状态的。该房屋何时拿地？何时开工建设、何时竣工？何时能够交付使用？在买卖双方信息严重不对称的情况下，开发商有义务特别告知购房者，这样便于购房者进行综合考量，自主决定是否签约和购买。但这个环节恰巧是缺失或者不完善的。开发商一般会采取“隐瞒”或者“你不问他不答”的方式“公开欺骗”消费者。

　　专家提醒：购房前必须了解房屋“实际寿命”

　　在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通阶段。按理想状态商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发周期而定了。也有的土地不被及时开发，而作为商品囤积买卖，中间倒手环节几番，到真正到消费者手中时已经“折寿”。另外值得注意的还有一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。购房者在购楼前一定不要仓促，务必了解清楚房屋的相关资料，签署合同前一定要细读条款。

　　律师说法：协商不成可诉讼解决

　　广东卓正律师事务所王振律师认为，开发商应该就土地使用权的期限对消费者进行告知，消费者在明知的情况下与开发商签订了商品房买卖合同，那么消费者就不能再以土地使用权缩水为由提出异议；如果开发商故意隐瞒土地使用权的期限，那么开发商的行为属于民事欺诈，上述案例中王女士对土地使用权期限如属错误理解构成合同法中的重大误解的话，可以根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同或一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　最后王振律师建议，王女士可以与开发商协商解决，可以协商退还定金或者适当降低房价，如果协商不成的话，可以通过法院诉讼解决。