房地产公司盈利堪忧 股权交易活跃

　中国证券报记者梳理各大产权交易所挂牌公告发现，近期房地产项目颇显活跃。这些企业以中小型企业为主，多家企业股权同时与债权打包转让。从盈利方面来看，企业现状不容乐观，一些挂牌企业连年亏损，甚至处于停业状态。

　业内人士指出，基于对未来房地产前景的判断，部分银行对房地产相关贷款已经开始谨慎，尤其是对于供大于求、风险较大的三四线城市和中小型开发商，这将对一些中小型开发商资金链带来影响。未来房地产行业将加速洗牌，大型房企得以扩张，而中小型企业由于资金问题或将难以避免被收购整合。通过产权市场挂牌转让成为选择之一，产权市场上中小型房地产企业股权项目交易或将保持较高热度。

　债务繁重

　盈利状况堪忧、债务繁重，成为近来房地产挂牌项目的一个共同特点。

　四川华星天然气有限责任公司持有的四川省宏富源房地产开发有限公司50%股权日前在北京产权交易所挂牌转让，挂牌价格仅为1元。该企业为小型企业，可承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，以及与其投资能力相当的工业、商业，公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，不得承担十二层以上，跨度超过24米的建筑。目前该企业处于停业状态。以2013年3月31日为评估基准日，该公司资产总计账面值为155.74万元，评估值为292.02万元；负债总计为741.69万元；净资产账面值为-585.95万元，评估值为-449.67万元。

　北京金宝房地产开发有限公司2%股权通过北京产权交易所挂牌转让，挂牌价格为428.09万元。该公司2013年实现营业收入59692.23万元，净利润亏损19173.72万元。截至2013年年底，该公司资产总计为118073.89万元，负债总计为186693.41万元，所有者权益-68619.52万元。同样在北交所挂牌转让的还有天津市某房地产开发有限公司100%股权，转让价格为2.72亿元。该公司2013年净利润亏损245.57万元，同样面临高额负债。挂牌信息显示，该公司目前存在向浦发银行的借款，截至评估基准日，金额为2.28亿元。意向受让方需书面承诺：成功受让该标的后，在转让方指定的时间之内，将该笔债务之价款打入转让方指定的银行账户。

　广州产权交易所项目信息显示，广州融达房地产有限公司50%股权挂牌转让，挂牌价格为3453.94万元。该公司成立于2011年，为小型企业，目前企业职工人数为21人。受让方需代标的公司归还转让方已投入的所有借款（含利息）及往来款共计约2900万元。其中包括地价1195万元，标的公司借款1600万元以及借款利息约105万元（暂定）。

　上海联合产权交易所项目信息显示，河南华诚房地产开发有限公司25.17%股权及16291.81万元债权挂牌转让。25.17%股权转让底价为105.05万元，16291.81万元债权系标的公司应偿还转让方的项目借款。值得注意的是，2011年以来，该公司亏损连连，2011年至2013年净利润分别亏损792.09万元、8752.5万元和1038.42万元。截至2013年年底，该公司资产总计为31488.3万元，负债总计高达74959.98万元，所有者权益为-43471.68万元。

　非房企退出

　面对房地产市场不明朗的前景、资金问题、企业自身整体规划发展以及地方产业布局调整的需要，在这些因素的影响下，一些主业并非房地产业务的企业正在逐渐退出房地产市场。

　南方联合产权交易中心项目显示，惠州市德赛房地产有限公司100%股权正在挂牌转让，挂牌价格为73610万元。该公司成立于2009年，目前惠州市德赛集团有限公司持股30%，惠州市德赛视听科技有限公司持股30%，德赛电子（惠州）有限公司持股20%，惠州市德赛工业发展有限公司持股20%。该公司2012年净利润亏损225.93万元，2013年亏损84.22万元。

　以2013年9月30日为评估基准日，标的企业评估净资产价值为4.48亿元，主要资产为位于惠州市古塘坳片区的土地使用权。标的企业现有四宗出让土地，土地使用权总面积为284413.70平方米，使用用途为商服用地、城镇住宅用地。根据2010年1月8日签署的《国有建设用地使用权出让合同》，上述四宗地块批准总建筑面积约为632118平方米。其中，商业建筑面积约为52977平方米。商业用地土地使用权年限至2050年9月30日，住宅用地土地使用权年限至2080年9月30日。

　而这并不是德赛集团近来首次转让房地产相关资产。2013年3月，德赛集团通过珠海市产权交易中心对外转让了旗下深圳市德赛产业发展有限公司全部股权。8月，德赛集团通过南方联合产权交易中心对外转让了旗下深圳市德嘉物业服务有限公司100%股权。同样在8月，德赛集团再次通过南方联合产权交易中心挂牌转让旗下的惠州市德新房地产有限公司100%股权。

　无独有偶，惠州本地另一家电子信息类国企TCL集团也在退出房地产业务。根据TCL集团披露，2013年12月23日，TCL集团、TCL香港及海谷州与花样年地产、花样年香港签订《惠州TCL房地产开发有限公司股权及债权转让协议》，由TCL集团、TCL香港、海谷州向花样年地产、花样年香港转让惠州TCL房地产的全部股权及债权。本次重组后，TCL集团仍保留深圳TCL地产公司及其子公司，主要经营TCL集团自用工业地产项目，以及2个持有少数股权的在建地产项目。

　TCL集团称，本次转让有利于公司更专注于主营业务的经营和发展。本次重组完成后，TCL集团原有的房地产业务将由花样年集团进行经营，TCL集团将持有花样年集团15%的股份。

　此外，昆百大A今年1月2日公告称，鉴于公司已明确聚焦商业零售业主营业务，为实现战略聚焦，公司拟逐步减少住宅地产业务。公司拟将所持江苏百大实业发展有限公司86.94%股权全部转让给江苏金洋房地产开发有限公司，同时江苏百大的另一股东天安伟业出于自身业务区域布局调整和经营规划考虑也拟将其所持江苏百大13.06%股权全部转让给江苏金洋。

　未来或加速整合

　据了解，自2013年“新国五条”出台以来，金融机构对房地产贷款的审核日趋谨慎，部分中小房企甚至无法从银行获得贷款。放贷收紧更是成为最近一段时期的热搜词。两会期间，银监会主席尚福林指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。

　国家统计局数据显示，2014年1-2月，全国商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额5985亿元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6个百分点。2014年1-2月，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。分析认为，今年以来，出于风险因素考虑，银行对房地产相关贷款审批更加严格，这是房地产开发增速放缓的最主要原因。

　业内多认为，未来一二线城市房地产市场仍将火爆，对投融资业务带来的影响较小。而三四线城市房地产拐点已渐渐到来，风险值得警惕。随着三四线城市房地产风险加大，部分地方实力不够的中小房企资金问题也变得突出。以股权出让的方式换得资金，或者是直接退出，成为这些企业不得不选择的道路。

　由中国房地产协会和兰德咨询机构共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。与此同时，万科、绿地等7家房企销售金额早已迈过千亿元门槛，销售金额超过百亿元的房企数量也从2012年的55家增至2013年的73家。