“股权+债权”投资频出手 云南城投向资本运营转型？

面对一级土地的开发困境，云南城投开始在合作项目上大施拳脚，甚至不惜豪掷巨资。

3月19日晚间，云南城投资对外宣布，公司旗下的安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）拟收购新疆立兴公司所持有的云南温泉山谷60%股权，收购价3.88亿元。同时，它还将以4000万元对西安云城置业增资扩股，并持有项目51%的控股权。

据《每日经济新闻》粗略统计，自2013年以来，安盛创享在兰州、西安、辽宁等地频频以股权与债权形式合作开发地产，股权与债权投资总规模逾30亿元，这在过去是非常罕见的。对此，业内人士高度关注，其中有人认为这种做法可能就是公司转型的强烈信号。

不过，云南城投内部人士表示，安盛创享是当初公司以信托形式成立的一家基金企业，主要就是搞股权与债券投资的，也是云南城投的一个业务板块，公司仍将坚持“两条腿”走路。

权益投资升温

股权运作，曾让云南城投赚得盆满钵满。然而，在当前云南城投所承揽的一级土地开发并不顺利的情况下，股权投资是否会再次进入它的视线呢？

2年前，云南城投曾在短短的半个月内倒手昆明申城100%的股权，净赚了近2亿元。不过，此后较长一段时间，这种“倒手即赚钱”的绝好买卖再难重演。而如今，市场再次显露此种端倪。

事实上，从2013年开始，云南城投一改过去留给外界的“一级土地”开发商的印象，开始在外地频频扩张项目，其主要开发形式就是股权与债权投资。

云南城投3月19日晚间发布公告称，公司下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)拟以人民币3.88亿元收购新疆立兴股权投资管理公司持有的云南温泉山谷60%的股权。经初步测算，项目目前已获取未开发土地405.9亩，对该405.9亩土地的后续工程建设投资约10.73亿元(不含酒店及会所)。

等收购结束后，双方股东将根据项目需要，按照持股比例对投资项目进行债权投资，资金占用费年化利率15%。以此计算，那么云南城投将向项目公司提供贷款6.438亿元。日前，《每日经济新闻》记者从昆明一地产人士获悉，温泉山谷地产的老板之前是做中药的，后来借助“养生”之名进入旅游养生地产开发，但开发情况并不乐观。

与此同时，安盛创享还拟对自然人郑国成100%持股的西安云城置业增资4000万元，以扩充投资项目的股本金，公司将持有51%的控股权。此外，云南城投会将向该投资项目贷款1.388亿元，利息率15%。

据记者粗略统计，安盛创享在重庆、兰州、西安、辽宁海城等外地市场进行权益投资逾30亿元，其中涉及股权投资近8亿元，而债权投资累计总规模逾22亿元，其贷款利息率在14%-18%之间。

全国工商联房地产商会理事吴新建向《每日经济新闻》记者表示，股权与债券投资是未来房企发展的主流方向和核心业务，有利于资本运作和资本增值；但股权利率高，支付成本高。云南城投内部人士称，公司将根据自身发展需要，若遇到优质项目将会继续加大权益投资。

“REITS”驱动

云南城投内部人士透露，安盛创享其实就是云南城投当初以信托形式成立的一家基金公司，云南城投将以信托形式参与地产项目的权益投资。

事实上，这就是目前在国内蔚然成风的“REITS”，也即房地产投资信托基金，它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。目前，安盛创享在地产项目的权益投资上迅猛推进，这使国内地产界乃至股票投资人对其企业背景产生浓厚的兴趣。

据悉，安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）成立于2012年12月13日，由普通合伙人云南安盛创享投资管理公司及有限合伙人“中航信托”（中航信托·天启330号云南城投旅游产业投资集合资金信托计划下的信托资金）、云南水务产业投资公司共同出资成立。

其中，云南安盛创享投资管理公司出资2000万元，中航信托出资30亿元，云南水务产业投资公司出资1亿元。业内人士表示，云南安盛创享投资管理公司扮演着基金管理人的角色，而云南城投又在基金设立的董事会上占据多数席位，也是基金的实际控制者。

值得注意的是，云南安盛创享投资管理公司又由云南城投与鼎新绿碳（天津）股权投资基金合伙企业共同出资设立，注册资本2000万元，其中云南城投持股50%，鼎新绿碳（天津）股权投资基金持股50%。此外，中航信托设立的上述信托计划起初规模为30亿元，优先委托人方正东亚信托认缴信托资金20亿元，云南城投作为劣后委托人认缴10亿元。

对于中航信托的上述信托计划，云南城投曾表示，这符合公司发展战略的需要，有利于公司建立非银行资金渠道，通过基金形式投资拓展新项目，发挥金融手段作用，增加投资收益，提高公司经营绩效。

倒逼模式转型?

云南城投曾因承揽大量的毛地整理而一度被资本市场所热捧，但如今在出让环节的诸多不顺也让这颗昔日的明星不再那么耀眼。

东兴证券研报认为，云南城投之前受制于环湖东路一级开发土地出让一直未能启动，同时压占公司大量资金，给公司正常经营带来较大障碍。

“由于该项目的运作环境发生一定变化，因此该项目迟迟未能实现收益，同时公司在项目内沉淀的资金逐年累积增加，截止到2012年末公司主要开发的一期4000亩土地，已经累积持续投入约60亿元。”东兴证券研报透露。

2011年6月，云南城投在等待了3年之久的1600余亩环湖东路一级整理土地终于进入市场交易，但结果仅成交5宗地块，总计182.7亩，交易金额仅为7.8亿元，其余均告流拍。

今年1月7日，云南城投在环湖东路的995亩土地再次亮相交易市场，最终以300万元/亩的起拍价实现底价成交。接着，云南城投又在1月16日又推出了环湖东路的835亩收储土地，不过最终却以37万元/亩的价格出让，而其拿地者却又是控股股东云南城投集团旗下的子公司。

分析人士曾对相关媒体表示，上述土地都将由云南城投子公司开发建设，之后的收入确认时间将难以保证。同时，由于昆明市政府返还的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的资金回收期再次拉长。

此外，更大的风险还在于，云南城投原本与昆明市政府2008年5月30日签订的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》也将于2013年5月30日到期。至于是否续约，相关券商均对此表示担忧。

与一级土地整理的惨淡不同，云南城投在不少项目权益投资上却开展得如火如荼，这是否意味着转型？吴新建表示，这是云南城投进入企业经营结构性转型的强烈信号，经营行为已涉及金融融资和资本运作业务范畴。

“调控和土地成本高涨下，房企的经营必然发生结构性改变，业务走向多元化，比如开拓基金业务，在资本市场获取股权的回报，或通过基金融资资本盈利。房地产开发将作为一个实体公司存在。”吴新建认为。

不过，云南城投内部人士予以否认并表示，公司将继续进行一级开发与二级开发，坚持“两条腿”走路。