楼市触顶 三类房企面临出局

　　南京盈嘉地产资金链断裂的影响正在不断放大。再联想到此前李嘉诚的抛售行为，对于中国房地产业阶段性触顶调整的看法成为了市场的主流观点。一些业内专家甚至指出，在银行资金吃紧6个月以上，中小房企将面临生存危机，其中三类房企可能面临倒闭的风险。如果政策层面没有改观，今年的五六月将成为集中爆发期。

　　危机到来

　　4月2日，南京合家春天公寓的17名业主举着横幅，站在该公寓楼顶维权。据了解，该楼盘开发商盈嘉地产资金链断裂、施工暂停，楼盘应于2013年5月30日交付，但截至目前仍然没有交付。神木，曾经的陕西省第一经济强县，现如今却到处可见烂尾楼，二手房价急剧下跌仍然鲜有人问津。记者了解到，在燕郊的项目也出现了业主因开发商延期交房而进行维权的事件。

　　就在此前，为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，南京市政府出台了“宁七条”。“宁七条”中其中一条明确指出，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。同样，苏州市也出台商业地产“限售”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险。而这两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避管理风险”的要求。

　　“我们企业现在的境地尴尬，在北京的市场环境下根本拿不到地，转投外地也丧失了最佳时机，现在只能再寻找机会，寻求一些合作项目。”北京大兴一家中小房企负责人向记者表示。

　　同样，在房地产企业较为集中的长三角区域这一现象更为集中。上海同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，从今年开始，银行、券商、基金以及信托等金融机构对于房企的合作门槛不断提高，现在基本上要求是全国排名前100位的房企，同时还要求是一二线城市的项目，并且区域内项目集中度不高、去存压力不大，这就意味着中小房企想通过金融手段获得资金基本上已经不可能了。

　　同时张宏伟表示，今年的五六月将是中小房企的一个艰难生存期，其中三类企业面临着倒闭风险。具体来讲，第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业；第三类是一部分资信不太好、贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在今年上半年会面临资金面断链的市场风险。

　　市场不振

　　进入今年以来，房地产市场出现了近几年少有的萧条景象，即使北京等一线城市的成交数据也不尽如人意。

　　根据国家统计局最新数据显示，今年1-3月，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6%。商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，降幅比1-2月扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。

　　在市场层面，北京多个项目采取平开的方式入市交易。同时作为本轮房企价格调整的代表企业，九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥近日现身上海释疑称，近期的降价行为是业务策略，对内地房地产市场前景非常乐观。他表示，虽然今年内地的房价未必会像过去数年那样高速增长，但总体应该会保持平稳态势。近年国家加快推动新型城镇化，这给国内房地产市场的长期稳定发展奠定了基石，也会给像九龙仓这样的港企带来机遇。

　　尽管企业对于市场的危机不愿过多承认，但是来自房企的一季报却证明了市场正在进入深度调整期。数据显示，截至目前已有33家房企公布了一季度销售业绩,33家企业合计3月销售额为1035.33亿元，一季度合计签约金额为2856.42亿元，在33家房企中销售业绩出现明显分化，其中有19家房企未出现上涨，16家房企出现了同比明显下调。从1-3月的涨幅看，多家房企同比涨幅均出现了明显放缓。

　　同时，北京中原地产首席分析师张大伟表示，相比一季度，二季度房企面临的销售压力将更大。

　　住宅触顶

　　正如万科执行副总裁毛大庆用桉树来形容万科发展是有顶部的一样，住宅市场触顶的时间点正在不断接近。而张大伟更是直言，从数据看，市场在2013年四季度已经触顶，未来量价涨幅会持续回落。

　　“住宅已经走过了黄金十年，未来的发展方向将是产业地产。”华业地产副总裁陈云峰向记者表示。

　　根据国家统计局的数据显示，3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。也就是目前库存量超过了5亿平方米，如果按照每户100平方米来计算，可以满足5000万个家庭的住房需求。

　　但张宏伟认为，从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，尤其是北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等部分二线城市市场基本面并没有改变，也不会因为局部市场个案降价、个别企业出现债务违约而改变。我们可以看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。

　　在陈云峰看来，在过去几年中住宅市场的飞速发展导致了商业地产配套不足，接下来的一段时间将是商业地产恶补的阶段。