房地产变局：“分化”成一季度关键词

　　“分化”，成为定义房地产行业在今年第一季度表现的一个关键词。

　　在如今的房地产市场，各类城市间的分化、不同房企间的分化、楼市内部不同项目间的分化，无一不是越来越明显。从以往一个一荣俱荣的行业，到目前处处分化，房地产行业的增长“斜率”正越来越平缓。

　　城市之间：回暖时点分化

　　在不同的城市，楼市分化的表现较为明显。3月份，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米，环比增加40%，同比减少37%。其中，4个一线城市率先回暖，新建商品住宅成交面积为265万平方米，环比增加91%。

　　二线城市的成交则缓慢复苏。3月，15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万平方米，环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后，二线城市成交量出现了明显下滑，15个二线城市成交在2月份“全军覆没”，但3月纷纷提振，均出现环比正增长态势。其中涨幅排名前3位的城市分布是杭州、成都和武汉，增幅分别达到80%、72%和67%。杭州之所以出现较大幅度的上涨，和2月份基数过低有关。

　　而三线城市的楼市回暖则较为迟钝。3月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性，其中淮安、茂名、莆田、扬州、九江和泉州6个城市成交量甚至出现环比下跌，跌幅分别为42%、40%、35%、15%和9%。

　　对于今年各线城市的走势，易居研究院认为“分化”将是贯穿全年的主旋律。一线城市供不应求局面短期内难以缓解，成交量将与去年基本持平，房价整体下降可能性不大；二线城市将显著分化，部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计也将下滑。

　　房企之间：业绩增速分化

　　同样，楼市分化亦体现在房企身上。克尔瑞研究中心最新发布《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜可以发现，大型房企业绩依然良好，但三四梯队房企绩增幅普遍下滑，部分房企业绩甚至不如去年同期。

　　2014年第一季度，大型房企依靠将去年年底留存的销售放至今年，使得销售数据继续实现稳定的增长。行业龙头万科实现销售额528亿元，完成2000亿元目标的26%，继续领衔金额榜。碧桂园紧随其后，尽管其扩张模式近期受到资本界的质疑，但是至少现在来看，这种模式还是能够延续，从一季度碧桂园在三明、高淳等地的开盘热销表现便能看出。相对而言，提出了2400亿超高销售目标的绿地，则由于其主要推案集中在二季度之后，导致企业在一季度销售额仅完成全年2400亿销售目标的14%。但是3月份158亿元的销售额已经预示绿地今年的业绩会低开高走，年底与万科的老大争夺会异常胶着。

　　而三四梯队的房企一季度销售增幅明显减缓。由于今年一季度市场环境较为低迷，从房贷利率上调的全国铺开，到降价风波的持续发酵，推案量的减少，楼市成交呈下滑趋势。今年一季度100亿元以下处于三四梯队内的房企，业绩增速也趋缓，部分房企业绩不如去年同期。从而导致一季度TOP50房企成交金额和面积门槛与去年同期分别下降25%和6%。

　　楼市内部：成交结构分化

　　上海德佑地产研究中心提供的数据显示，3月份，上海新房市场单价在2万至5万元/平方米之间的刚需住宅成交均价为29997元/平方米，环比下跌39%；而单价在5至8万元/平方米之间的中高端住宅成交均价则依然在58937元/平方米，环比2月基本保持稳定，无明显下降。

　　从另外一份数据也可看出上海郊县刚需自住型楼盘目前面临的降价窘境。在德佑地产提供的上海嘉定区在售新盘成交均价表中，包含了10个公寓和1个别墅项目，售价均在3万元/平方米以下，除了两个项目尚未开盘外，其余9个项目的实际成交价均明显低于项目此前的对外报价。例如佳兆业1号项目此前最低报价为24200元/平方米，最高报价为28000元/平方米，而如今的成交价仅为22711元/平方米；另一项目嘉宝梦之湾的降价幅度更大，其公寓房源此前报价为21900-26700元/平方米，而实际成交价仅17400元平方米。

　　在北京，自住刚需项目与中高档住宅间的分化同样明显。就在上周，地处房山长阳板块的首创·新悦都以21800元/平方米的相对低价入市；位于长阳的首创·新悦都开盘价格与周边同类项目相比每平方米也低了4000-6000元。此外，继“万科橙”之后，北京通州区亦有多个项目进行了价格调整。其中，东亚·印象台湖毛坯改精装，售价从预期的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起；东亚·尚品台湖预期售价为2.4万元/平方米，现在则为2.09万元/平方米起售。

　　与京郊刚需盘形成鲜明对比的是，3月北京中高端住宅市场价格异常坚挺，甚至不降反升。据亚豪机构统计数据显示，3月以来，售价在40000元/平方米以上的中高端住宅及别墅项目开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为13%。

　　“不仅是城市之间的分化愈加明显，同一城市中楼市内部成交结构的分化也日趋明显。”克尔瑞房地产研究中心总监薛建雄表示，刚需项目的开发商加速跑量的心态十分明显，且这类项目的购买群体早晚都要买房，只要降价幅度达到预期，购房者就会出手，对销售起到明显的促进作用；而中高端住宅的开发商则仍抱有一定的惜售心态，降价动力不充分，且高端住宅的购买需求并不“刚性”，往往买涨不买跌，越是降价越不敢买，降价对销售的刺激作用比较弱。