西安：出售满5年经适房 须缴土地收益金

　2013春季西安住宅及建筑科技产业博览会即将于本月19日～22日在曲江会展中心召开。昨日记者就市民关心的一些购房问题采访了市房管局相关工作人员。

　　有一套房家庭可申购第二套房

　　2011年2月底，西安出台的楼市“限购令”规定：已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。

　　目前，我市仍在严格执行楼市的限购政策。限购范围在市辖区范围内，包括长安区、临潼区、阎良区、新城区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、碑林区。

　　购买房产要查看预售许可证

　　市房管局提醒，市民在购买商品房时，必须确认该项目是否已取得西安市商品房预售许可证。群众可在市房管局官方网站查询已办理的商品房预售许可项目；也可拨打电话029-87624254询问已办理预售许可证的情况。 

　　取得商品房预售许可证的项目才能进行商品房买卖合同网签备案。房屋买卖合同应采用国家工商总局制定的示范文本，并按照文本中所列条款认真填写。应注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等，如发现条件不对等的可提出意见。 

　　还应注意分清房屋预测和实测面积、房屋买卖的付款方式是否规范、交房日期是否确定等问题。为了防止开发企业将已抵押的房产再出售，在签合同时，市民可到市房管局查询。 

　　经适房交易要缴纳土地收益金 

　　据了解，在二手房交易的过程中，房改房、经适房也可以上市交易。根据相关规定，经济适用住房在取得房屋所有权证后5年内不得上市出售。 

　　超过5年出售，除了商品房交易过户费用以外，出售人按原价出售给符合购买经济适用住房的家庭且能提供由西安市住房保障中心出具的同意其出售的证明的，免收土地收益金，该住房性质仍为经济适用住房；出售人不能提供该出售证明的，西安市房产交易管理中心应对其经济适用住房面积部分收取相应价款15%的土地收益金，该住房取得完全产权，视为商品房。而房改房则按交易价格或评估价的1%收取土地收益金。 

　　婚前按揭贷款买房婚后可加名 

　　市房管局工作人员介绍说，现在有一些小夫妻在婚前按揭贷款买房，婚后有一方要加名，应在还完贷款后，可持房产证、赠与公证书、双方身份证件到西大街二手房交易大厅办理转移过户手续。 

　　对于房改房，取得100%产权的，因其土地性质为划拨用地，所以在上市交易时，需要先缴纳土地收益金，将房改房性质转变为商品房。如果之前有一套房产，再次购买房改房，就属于二套房。 

　　工作人员提醒，有许多人购买小产权房。这些房子往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，它并不真正构成严格法律意义上的产权。商品房必须是五证齐全才能对外销售，才能进行网签备案，一般土地是通过转让的方式取得。