库存压力高企 房企热盼“金九银十”

上市房企中报披露接近尾声。数据显示，尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷 清并存。业界认为，房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体 上升。

房企去库存仍为主要目标

Wind资讯统计数据显示，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体来看，上半年房企销售普遍飘红，但利 润增幅明显落后于销售增幅。“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增 长不足2亿元，为79.59亿元。

链家地产市场研究部常清告诉记者，作为内地上市房企的前四强，“招保万金”的经营情况反映了大型房企的一些特征。“由于结算项目数量和质量的不同，“招保万金”的营收和利润涨幅不一，但整体而言，四大房企‘增收不增利’”。

该机构认为，从房企的结算周期来估计，目前反映在房企上半年报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产部分毛利率较高的项目进入结算以外，其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中，万科为26.5%，同比下降5.6个百分点；金地为36.1%，同比下降3.16个百分点；保利为37.51%，同比下降3.19个百分点。

根据半年报数据，四大房企持有现金1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元， 同比基本持平。链家地产据此分析认为，近几个月来房企为了规避风险，拓宽资金来源，加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作。“上半年的开源 节流，现金为王使得房企当前偿债压力明显降低。”尽管大多数房企在年初以来普遍推行“以价换量”的销售策略，缓解了一些资金压力，但库存量依然有增无减。 最新数据显示，四大房企的当前库存合计为5157.68亿元，与年初4760亿元相比增长了8.35%。

常清告诉《经济参考报》记者，仅从数据来看，房企的库存同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响，部分已经被销售但尚未结算的物业也包含在 库存之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分，房企的真实库存为2499.43亿元，与年初相比则降低了 1.56%。

金地集团总裁黄俊灿告诉记者，“尽管当前房企的库存消化周期在下降，已经从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加，所以当前房企去库存的压力依然很大。”

黄俊灿还说，房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势。“对于地产企业而言，从2009年到2011年，成本在上升，居民地价未来也有可能上升。总体来看，房企未来的利润空间会下滑。”他认为，房企未来的策略除了去库存以外还要改善产品结构。