五大地产央企营收放缓 库存激增近三成

日前，五家标杆地产央企陆续发布了2011年年报，除保利香港外，其他房企的营业额增长势头都出现了不同程度的放缓。同时五大地产央企的库存激增三成，超过3000亿元，调控下的去库存难题依然未解。在向刚需旺盛的二、三线城市扩张过程中，一线城市的低去库存率或迫使部分项目降价。

华润置地、远洋地产、中国海外发展、保利香港和招商地产等五大地产央企近期发布了2011年业绩报告，其营业额共计人民币1151亿元，同比增加26%，相比较于2010年33%的增幅，降低了7个百分点。除保利香港外，其他四房企的营业额增幅都出现下降。下降幅度最大的招商地产，增幅由2010年的36%下降到2011年的10%。

链家地产市场研究部冯联联认为，五大标杆地产央企的营业额同比增加了26%，虽然央企具有得天独厚的融资环境，相比其他知名房企，其营业额增长却并不明显，如龙湖地产的营业额增长了60%，万科的增长也达到了42%。其中华润和中海的项目偏重于中高端，项目的平均售价都高于12000元／平方米，较难得到市场主力的刚需购房者的青睐。而招商和远洋的项目以深圳和北京等一线城市为主，受限购政策的影响较大。

据链家地产市场研究部统计，这五家标杆地产央企的待售物业，发展中物业和其他存货总计约人民币3458亿元，同比增长33%，与行业平均水平持平。其中华润置地和保利香港的存货同比增幅都超过了50%。

冯联联认为，存货的增大不仅加大了房企的经营风险，也会影响到部分房企的经营策略。从今年两会透露出的政策信号来看，调控政策将会得到继续执行，购房者的观望情绪难以改观，购房意愿降至13年来同期新低，由信贷放松引发的市场回暖难以持续。若不采取积极的营销策略，2012年房企的去库存难度只增不减。招商地产将保销售作为2012年工作的“重中之重”，其他地产央企年报也强调了去库存的重要性。

2011年，五大央企地产的全国化布局战略明显，如华润置地在2011年新进驻南京、常州等8个二、三线城市，中海也在宁波、惠州等7个城市拿地。但是这些地产央企在一线城市的销售不尽如人意，如招商地产旗下的珑原家园推出5套八五折特价房，即使相比前期项目有5%的价格下浮，截至目前入市9月后的去化率也仅为13%。华润置地旗下的华润九里也推出了送一百平方米花园的促销活动，但是2012年至今仅去库存15套。

冯联联认为，相比较于龙湖和万科等高周转房企，五大地产央企的资金回笼能力有限，主要原因是其降价幅度有限，难以贴近购房者的心理价位。随着限购政策不动摇，为了支持二、三线城市的项目开发，一线城市的部分在售项目或再次出现降价，而新入市项目定价也会更有竞争力，以求快速消化库存。 （记者罗宇凡、华晔迪）