金马甲“动态报价”领航地产营销新模式

    房地产市场为民生热点和宏观调控的重点领域，随着新“国八条”政策的出台，各地房地产市场调整步伐加快，商品房销售逐步从卖方市场转向买方市场，开发商需通过减少广告、销售策划等中间环节的支出，寻求合理的价位快速回笼资金、拓宽营销渠道，这已成为当前环境下房企要解决的重要问题。另一方面，长期以来由于地产商的处于占主导地位的卖方市场，在对高额利润回报的追求下，房屋的供应量与价格对大众而言始终是个“迷”，加上中介市场缺乏有效规范，房地产行业的各类市场信息始终是“雾里看花终隔一层”。借力互联网的力量，这一切正在悄然发生变化。

    取产权市场“真经”  铸就房产网售“里程碑”

    “好风凭借力，送我上青云”，充分发挥产权市场多年的对中央企业资产、行政事业实物资产处置所积累的宝贵经验，利用产权行业多年多年沉淀形成的较高社会公信力和规范化运作体系，国内首个产权行业在线服务商“金马甲”目前首次涉足新房交易，并取得引人瞩目的成绩。

    与传统的网络拍卖不同的是，金马甲在成功处置大量各类二手商品房与商业地产项目在线交易服务的基础上，首次实现了“批量化”挂牌交易。泉州672套新建房源在金马甲网站通过“动态报价”的方式分批次挂牌并顺利成交，成功实现新建商品房“批量化”在线交易服务。第一批96套房成交总起始价为7300多万元，成交总额为8400多万元，增值近1100万元。第二批50套房产起始价为3600多万元，总成交价接近4100万元。此后，陆续以每批50套的方式分批成功上线交易。

    房地产作为关系到千家万户的基本民生问题，具有大宗商品的大批量、高价值特性，如何公平、规范、有序发展向来是政府、开发商、消费者普遍关注的焦点。毋庸置疑，金马甲所开创的立足产权交易行业的房产网上交易模式，无论是对房地产行业自身发展还是产权交易行业而言，都具有里程碑意义。

    传统的网上房产交易，面临难以逾越的“鸿沟”

    “春江水暖鸭先知”，在地产调控政策力度持续加大的背景下，不乏嗅觉敏锐的地产开发商及互联网企业试水网络售房业务。4月23日，房企SOHO中国联手门户网站新浪旗下的“新浪乐居”，对位于北京朝阳门附近的银河SOHO的两套商铺进行网络竞拍；4月28日海南克拉码头豪华一线海景酒店式公寓在电子商务网站淘宝网上“一元起拍”；与此同时，搜房网也在全国范围推出“0元起拍，限价封顶”的竞拍活动……“网络售房”、“地产营销新模式”、“房地产电子商务化”顿时成为坊间热议话题。这样的“新闻”，在给大众制造了感官上的刺激与喧嚣后，迎来的却是铺天盖地对其“作秀”的质疑，人们不难发现这些所谓的创新的“网络售房”，存在着种种显而易见的缺陷或问题。

    首先，网上售房，如何确保交易的公平、公正与合理？有效的监管和公平的交易平台是保障交易各方利益的重要基石。网上售房最核心的是要解决交易环节的公开、透明、公正、规范的问题。交易是否促成真实的交易，是否能够实现常规化、批量化的持续在线交易服务等均是值得探究的问题。如果仅仅采用拍卖的方式解决几套房源，涉及交易额度数百万至数千万的情况下，组织方又如何排除幕后操盘、串通、围标等暗想操作的嫌疑。其次，房产作为大宗商品，交易涉及金额通常较大，其交易活动所涉及的环节较多，是一个复杂的过程。从选房、看房、咨询、议价、权属确认、缴纳定金、合同签订、银行贷款等等，诸多问题单纯依赖电子商务在线方式在现有环境下根本无法实现。对消费者而言，通常更需的是全程的贴身服务。即使是在电子商务领域拥有多年行业经验的网站，短期内也无法具备类似服务能力，大规模销售显然不现实。其次，是如何协调好政府、地产商、中介服务机构、购房者等多方关系及利益，房地产行业属于涉及民生且对整个社会经济影响较大特殊行业，可谓“牵一发而动全身”。如果处理不当，势必影响整个行业发展。网络化在线交易服务关系到整个行业公信力与行业整体利益，不是位于行业内部的任何某一利益相关方所能代表的。

    面对诸多挑战，无论是对与传统的电子商务企业，还是地产开放商，面临的这些问题，短期内来看无疑都是一道道难以逾越的鸿沟。

    “专业+创新”  天堑变通途

    脱胎于产权交易行业的金马甲产权网络交易平台，则充分利用自身服务于国有产权交易领域的技术与业务的专业经验优势，依托创新的“动态报价”竞价模式，结合覆盖全国的线下产权交易机构，以集成创新的思路破解房产在线销售所面临的诸多难题。

    第一、完善的交易流程保障和清晰的第四方监督及审计机制是确保交易公正的基石。金马甲作为产权市场共建共用的独立第四方服务平台，在房产网络竞价交易中能起到保障公正及公信力的作用。产权交易行业在处置各类大额央企资产、企业股权、债权、行政实物资产等各类资产权益要素基础上，已经建立了一套完善的交易机制，对参与交易各方的合法权益进行充分保护，同时，又能够保证各方能够自由、充分的行使自己的合法权利。在政府、企业及社会公众中，产权交易行业具有较高的社会公信力，这为房产在线交易服务的实现奠定了坚实基础；

    第二、依托独特商业模式，网络售房能在全国范围内推广成为现实。通过金马甲平台进行网上房产交易的组织方均是金马甲的联盟机构、联盟会员，其实体为具有国资背景的产权交易机构。而金马甲则主要利用自身立足服务产权交易行业，提供网上交易的工具手段和集成创新与服务提供的能力，提供在线交易服务服务平台。金马甲网络平台已经实现覆盖全国50个产权交易机构，联盟成员32家，联盟会员18家。这些产权交易机构均属于在当地具有较高公信力的专业交易机构。通过遍布全国的联盟成员和联盟会员，金马甲可高效、便捷的进行前期招商和相关的线下服务组织工作；

    第三、网络售房通过正反双边价格机制，由委托方提供起始价，在报价期间，购房者通过“V字形”报价系统出价，即房地产开发商给出一个起始价和固定期限，在固定期限内，可以由竞买人竞争加价，最后价高者得。但反之，如果在这一固定期限内无人应价，价格则由系统自动降价，直至有人购买。成交价格由市场供需双方而非地产商单边定价，充分体现了市场的定价机制；

    第四、金马甲创新的动态报价模式，即标的发布即可报价。价格实时滚动，形成房产交易市场的“大盘”。报价活动不分场次，标的可随时报价。每个标的一经上线，具备资格的投资人在该标的报价的有效期内可随时登录报价大厅进行报价，按照“价格优先、时间优先”的原则，报价结束后最高有效报价者成为该标的受让方。动态报价与传统拍卖不同的是，这种方式更为集约高效，报价的时间期限更长，可以随时报价，而且是连续的、没有成交的标的物，可以在下一期再推出，继续交易，所以金马甲动态报价大厅被称为“永不落幕的拍卖会”。

    第五、网络售房系统能充分展示每套房源朝向、户型图及起始价格，报价幅度，所有的房源信息通过互联网充分公开；房产项目的网络动态报价实现了把定价权移交给市场的目标，这是其他售房渠道所不具备到的，同时网络动态报价还可以充分利用各类先进的网络信息技术实现多元化推广、批量房产销售。

    小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头

    随着电子商务市场环境的日趋成熟，人们对网上进行交易的认知度和接受能力也在不断提高。在各类电子商务大行其道的额今天，大宗商品的电子商务服务平台早已经不是什么新鲜事。借助先进的信息技术，如LBS（基于位置的服务）、VR（虚拟现实技术）、在线支付、数字认证等，房产实现在线交易服务也成为一种可能。

    金马甲作为推行房产项目网络竞价的先行者，早在2010年4月，便开始网络房产交易，通过其遍布全国的联盟成员和联盟会员，采用网络竞价方式已成功处置过北京、海南、广州、青海、内蒙、泉州等地数千套房产项目，并取得了骄人的成绩。这其中既有商业地产也有普通的二手住宅房，近期成功网络销售的泉州批量新房更是把网络售房模式推向高潮。

    泉州产权交易中心组织的672套商品房启动金马甲网络动态报价，意向竞买人只需交纳5万元保证金即可参与竞价。截止至5月9日，已成交146套，总成交价为1.24亿元，平均溢价率达14%。这是国内产权交易市场首次涉足新房销售，金马甲作为独立的第四方产权交易服务平台在本次房产网络交易活动中发挥重要作用。

    泉州市产权交易中心选择金马甲平台进行网络公开竞价，很大程度地降低了暗箱操作、围标串标等不良行为的可能性，极大地维护了消费者的合法权益。公开网络竞价模式确保了所有相关信息及时准确地向所有意向购买者公开，让参与者保持理性报价，形成交易双方均满意的价格。最为关键的是金马甲的动态报价能够实现批量房产的同时处置，免去了组织方的为每套房产组织专场竞价活动的工作，极大了节约了人力成本和时间成本，房产交易效率也得到显著提高。

    把握调控方向  引领行业健康发展

    当前我国房地产市场进入密集调控期，网络销售是商品房营销手段的一种拓展，在一定时期内代表着交易的方向和趋势。在加大政策性保障住房建设的背景下，网络售房也为存量房、政策性房源交易提供了一个绝佳的市场机会。通过网上竞价的最终成交价由客户和市场共同决定，符合国家的房地产调控政策总体目标。

    目前网络售房虽都实现了较为客观的溢价率，但其成交均价远低于周边楼盘，这进一步证明目前的地产市场房价虚高的特征，需开发商理性看待市场价格。金马甲在泉州与国资地产企业成功联手，确立的以在线方式实现“市场定价”的模式为包括民营地产企业在内的各类地产公司，如何让房产价格理性回归提供了可供借鉴的样板。

    金马甲网络售房以国资房产为切入点，依靠各地产权机构在权益和资产交易中的公信力和强大的业务资源导入能力，有利于将各地的国资背景新房导入金马甲平台进行批量销售。以独特的商业模式形成房产项目的常态化实时交易运作机制。动态报价所提供的项目信息随时上线，价格实时“滚动”运作模式，有利于形成房地产交易市场的“公盘”。通过在线成交信息所形成的价格体系，能够最大限度的反映出市场较为真实的供需状况，从而对周边房产市场的价格形成科学的参照依据。对于大量即将上市的政策性房源，金马甲的在线交易服务模式，为如何实现政策指导与市场定价的相结合、充分体现政策的调控意图提供了借鉴思路。

    依托产权市场的强大后盾，金马甲“动态报价”为特征的房产“批量化”在线交易服务模式，将不断的提升房地产行业的规范化、透明化程度，推动整个地产市场的健康有序发展！（本文作者 樊东平   朱岗旗）